Opnieuw nieuwe regels frustreren herstel woningmarkt

De woningmarkt zit weer in de lift, de signalen staan weer op groen. De prijsdaling lijkt tot stilstand gekomen. Het hangt er wel van af in welke regio u woont. In de Randstad zijn de woningprijzen zelfs weer aan het stijgen. Makelaarsvereniging NVM onderschrijft deze ontwikkelingen in haar recent gepubliceerde cijfers. Met de ingang van het nieuwe fiscale jaar heeft onze overheid helaas ook enkele regels ingevoerd en aangepast waardoor het herstel van de woningmarkt mogelijk weer afgeremd wordt. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste wijzigingen.

• Beperking hypotheekrenteaftrek. Elk fiscaal jaar wordt de hypotheekrenteaftrek met 0,5 % beperkt, in 2015 mag hypotheekrente worden afgetrokken tegen een maximum IB tarief van 51 %.
• Vervallen van hoge vrijstelling schenking eigen woning. De ruime tijdelijke vrijstelling voor schenking eigen woning van € 100.000,-- is per 1 januari helaas vervallen. Wat echter is gebleven is een vrijstelling van ruim € 50.000,-- voor schenkingen van ouders aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar. Dit geld moet dan wel gebruikt worden voor aankoop en/of verbouwing van een eigen woning of aflossen van een eigenwoningschuld.
• Hoge vrijstelling schenking 2014 toch nog in 2015 te gebruiken bij nieuwbouw. Als u in 2014 een nieuwbouwkavel heeft gekocht en daarvoor een schenking van maximaal € 100.000,-- heeft ontvangen die nog niet geheel gebruikt is, dan mag het restant gebruikt worden voor betaling van de bouwtermijnen ook als deze vervallen in 2015.
• Beperking maximaal te lenen bedrag. De tijd dat grote bedragen konden worden bijgeleend voor kosten, verbouwing, tuin, keuken etc. is voorbij. Dit jaar mag nog maar 103 % van de waarde/koopsom van een woning fiscaal aftrekbaar worden geleend. Dit is inclusief de 2 % overdrachtsbelasting hetgeen er feitelijk op neer komt dat een huis kopen zonder eigen geld er niet meer in zit. In 2018 gaat het te lenen bedrag uiteindelijk naar 100 % van de waarde van de woning.
• Uitzondering voor energiebewuste kopers. Er kan wel extra geleend worden voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen. Dit kan oplopen tot een hoger te lenen bedrag van € 25.000,-- bij aankoop van of verbouwing tot een energieneutrale woning.
• Verplicht aflossen voor starters. Wat blijft is de regel dat starters op de woningmarkt alleen maar hypotheekrente mogen aftrekken als de hypotheek in maximaal 30 jaar geheel wordt afgelost.
• Aanpassingen bedragen Nationale Hypotheekgarantie. Een van de crisismaatregelen was het verhogen van het bedrag waarvoor NHG kon worden verkregen. Helaas gaat dit bedrag per 1 juli aanstaande verder naar beneden tot € 245.000,--. Het is dus zeker de moeite waard om nog voor 1 juli een woning te kopen.
• Extra ruimte voor starters met perspectief. Onder bepaalde voorwaarden kunnen starters met uitzicht op inkomstenstijging meer lenen dan hun huidige inkomen conform de verstrekkingsnorm toestaat. Dan mag u per 1 januari 2015 nog maximaal 15 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten aftrekken van de belasting.
• Financieren van restschuld. Onderwaarde en restschuld zijn de nachtmerrie van elke huiseigenaar. Dit weerhoudt mensen ervan om door te stromen naar een volgende woning. U mag onder voorwaarden een restschuld meefinancieren of herfinancieren en vervolgens 15 jaar rente en kosten aftrekken van de inkomstenbelasting. Dit kan eventueel zelfs onder Nationale Hypotheekgarantie. Dit klinkt mooi, maar de banken en andere financiers staan niet in de rij om restschuld mee te financieren waardoor het effect van deze maatregel waarschijnlijk niet heel groot zal zijn. De regeling is ook van toepassing op huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.
• Renteaftrek voor twee woningen. Een van de oorzaken voor het stagneren van de woningmarkt was het pas overgaan tot koop van een nieuwe woning als de oude woning verkocht is. Nu de hypotheekrente zo laag is, kan het een goed idee zijn om toch die nieuwe woning te kopen. U mag 3 jaar lang rente aftrekken voor twee (eigen) woningen. Het moet raar lopen wil de oude woning niet binnen die 3 jaar verkocht zijn. Deze drie jaar kan worden onderbroken door de oude woning tijdelijk te verhuren. Tijdens de verhuur is de rente niet aftrekbaar maar na de verhuurperiode komt de aftrek weer terug.

Het gaat hier dus om een complex samenstel van regels. Heeft u plannen op de woningmarkt laat u dan altijd en vooraf goed informeren. Als notariskantoor zien we alle situaties voorbijkomen en kunnen u helpen bij het vinden van een passende oplossing. Neem gerust contact met ons op en lift mee op het herstel van de woningmarkt.