Haken en ogen bij appartementen

Het woningaanbod op de Nederlandse vastgoedmarkt is grofweg verdeeld in grondgebonden woningen en appartementen. Grondgebonden woningen zijn rijtjeshuizen, twee onder een kapwoningen en vrijstaande woningen. Appartementen zijn meestal gestapelde (flat)woningen, maar ook naast elkaar gelegen woningen kunnen deel uitmaken van een appartementencomplex. Welke specifieke juridische aspecten vragen uw aandacht als u een appartement gaat kopen?

 

Bij de gemiddelde huizenkoper is weinig tot geen kennis aanwezig over de juridische aspecten van het kopen, bezitten en bewonen van een appartement. Terwijl een groot deel van de in Nederland verkochte woningen uit appartementen bestaat. Een appartementsrecht (een als zelfstandig deel van een gebouw te gebruiken gedeelte) ontstaat door een notariële akte van splitsing die vervolgens wordt aangeboden bij het kadaster. Daarbij krijgt elk appartement een eigen kadastraal nummer.

In de akte van splitsing wordt de vereniging van eigenaren (afgekort VVE) opgericht en worden de rechten en plichten van alle (toekomstige) eigenaren vastgelegd. In tegenstelling tot wat veel kopers denken bestaat een vereniging van eigenaren altijd en moet deze vereniging tegenwoordig verplicht staan ingeschreven in het handelsregister met daarbij zelfs de namen van de bestuursleden.

 

Koopt u een appartement waarbij de VVE niet staat ingeschreven in het handelsregister dan staat daar een boete op van maar liefst € 16.000,-. Aan deze boete moet u dan meebetalen in verhouding tot uw aandeel (breukdeel) binnen de VVE. De breukdelen kunt u altijd terugvinden in de akte van splitsing, in het eigendomsbewijs en in de koopovereenkomst. Koopt u bijvoorbeeld een woning in een kleinschalig appartementengebouw met vier even grote woningen dan bent u voor ¼ deel aansprakelijk voor alle gezamenlijke kosten. Stel dat er inderdaad een boete wordt opgelegd voor het niet inschrijven van de VVE dan bent u de klos voor € 4.000,- terwijl u eigenlijk niets te verwijten valt.

 

Het is dus bijzonder belangrijk dat er sprake is van een actieve VVE waarbij alle eigenaren een maandelijkse bijdrage betalen. Hierdoor wordt een reservefonds (spaarpot) gevormd waaruit gezamenlijke kosten zoals verzekering, onderhoud, verlichting en schoonmaken worden betaald. Een bijkomend voordeel is dat u over het aandeel in het reservefonds geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Daarnaast is het van belang om te weten of de verkoper wel alle maandelijkse bijdragen (servicekosten) heeft voldaan. Als nieuwe eigenaar bent u namelijk aansprakelijk voor deze achterstand.

Dan hebben we nog het onderhoud van het appartementengebouw. De verdeling van kosten voor onderhoud kunt u ook in de akte van splitsing vinden. In veel gevallen is er sprake van een gebouw (complex) bestaande uit bedrijfs-/winkelruimte (meestal op de begane grond) met bovenwoningen. Het bedrijfsgedeelte wordt vaak veel intensiever gebruikt dan de woningen. Het is dan van belang dat in de akte van splitsing is vastgelegd dat er sprake is van twee afzonderlijke reservefondsen waardoor de eigenaren van de woningen niet hoeven mee te betalen aan het onderhoud van het bedrijfsgedeelte.

Voorkomen is altijd beter dan genezen. Heeft u een appartement op het oog kom dan voor het ondertekenen van de (voorlopige) koopakte even bij ons langs. Wij wijzen u dan op eventuele afwijkende bepalingen die zijn opgenomen in de akte van splitsing en laten u weten welke vragen nog moeten worden gesteld aan de verkoper of aan de verkopende makelaar. Daarmee voorkomt u verrassingen achteraf.

 

Wilt u meer weten over de haken en ogen bij het kopen of verkopen van een appartement? Of bent u eigenaar van een appartement en wilt u meer weten over uw rechten en plichten binnen de VVE? Bel ons of klik op onderstaande link. Wij nemen dan zo spoedig mogelijk contact met u op.

---