Erfpacht uitkomst voor starters op de woningmarkt?

De woningmarkt wil nog niet echt op gang komen. Er is wel een lichte stijging van het aantal verkooptransacties zichtbaar maar we zijn nog niet uit de dip. Het lijkt wel of iedereen op elkaar aan het wachten is. Weinigen durven het aan een huis te kopen voordat het eigen huis verkocht is.

Voor starters blijkt het lastig te zijn om bij de bank voldoende geld te lenen om een huis te kunnen kopen. Door de nieuwe verstrekkingsnormen per 2011 kan er minder worden geleend dan voorheen, zodat er eigen spaargeld of hulp van ouders nodig is om nog een huis te kunnen kopen. Bij de meeste banken kan een starter op de woningmarkt met een modaal inkomen van circa € 33.000,- nog maar € 116.000,- lenen. Zelfs op de huidige woningmarkt is er voor dit bedrag weinig keuze.

De verwachting is dat de huizenprijzen niet verder meer zullen dalen zodat het geen optie is om daar op te wachten. Huren kan een oplossing zijn. Echter, door nieuwe Europese regelgeving mag iemand met een modaal inkomen geen woning in de sociale (lees betaalbare) sector meer toegewezen krijgen. De huurprijzen in de vrije sector zijn vaak zo hoog dat ook dat geen haalbare kaart is.

Is er dan helemaal geen hoop meer voor starters op de woningmarkt of zijn er nog creatieve oplossingen te verzinnen. Uiteraard doen makelaars en hypotheekadviseurs er ook alles aan om huizen toch nog verkocht te krijgen en zoeken hun toevlucht in bijzondere constructies. We kennen al het inruilen van woningen of de afspraak dat de koop pas definitief wordt als de oude woning van de koper ook verkocht is, starters hebben daar echter weinig aan.

 

Erfpacht is het nieuwe toverwoord, een gekende maar niet zoveel toegepaste juridische constructie die is opgepoetst voor de huidige woningmarkt. Erfpacht komt er op neer dat de koper van een woning of appartement alleen de woning koopt en niet de grond. Deze wordt aan de koper in erfpacht uitgegeven. Hierdoor kan de koopprijs worden verlaagd aangezien de grond niet betaald hoeft te worden. Voor niets gaat echter de zon op, de verkoper wil uiteraard wel iets terugzien van de waarde die vast zit in de grond. De vergoeding die de koper aan de verkoper/grondeigenaar moet betalen heet erfpachtcanon en komt neer op een soort huur van de grond. Net als hypotheekrente is erfpachtcanon aftrekbaar van de inkomstenbelasting en betaalt de fiscus dus mee aan de woonlasten.

Op deze manier kan een woning die voorheen voor € 200.000,-- te koop stond via erfpacht worden aangeboden voor € 146.000,--. De koper hoeft dus minder te lenen en hoeft geen eigen geld mee te brengen. De keerzijde is dat er een maandelijks bedrag (de erfpachtcanon) moet worden betaald. In het hiervoor genoemde voorbeeld komt de canon neer op circa € 130,-- per maand. De looptijd van erfpacht is minstens 30 jaar (gelijk aan de looptijd van de hypotheek), de canon zal jaarlijks worden aangepast aan de hand van het prijsindexcijfer.

Meestal wordt de mogelijkheid geboden om de erfpacht na 10 jaar af te kopen. Door gestegen inkomen kan de waarde van de grond dan alsnog bij de bank geleend worden en worden betaald aan de grondeigenaar. De voormalige erfpachter wordt dan weer vol eigenaar en de voormalige grondeigenaar heeft zijn investering weer terug.

 

Wat we veel zien gebeuren is dat de erfpachtconstructie loopt via beleggingsinstellingen die geld van particulieren of pensioenfondsen investeren in grond. Het aldus behaalde rendement is doorgaans beter dan spaarrente bij een bank. De erfpachtconstructie is ook erkend door de instantie die de Nationale Hypotheekgarantie verstrekt en door de Belastingdienst. Het is helaas wel zo dat niet alle verstrekkers van hypothecaire leningen staan te springen om woningen met particuliere erfpacht te financieren.

Al met al is het zeker de moeite waard om te overwegen een woning of appartement met erfpacht te kopen, dit kan het verschil uitmaken tussen noodgedwongen bij ouders te blijven wonen of een leuke eigen woning.

 

Wilt u hier meer over weten? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

---