Zo komt de woningmarkt weer op gang

Er is iets vreemds aan de hand met de woningmarkt. Voorheen kocht u een nieuw huis zonder u zorgen te hoeven maken over de verkoop van uw oude huis. Dat werd altijd verkocht en meestal binnen twee tot vier maanden. Voor courante woningen stonden de kopers in de rij, het kwam zelfs voor dat woningen ongezien werden gekocht of dat er biedingen werden gedaan boven de vraagprijs. Vervolgens liet de koper een taxatierapport maken voor het verkrijgen van een financiering, waarbij de taxatie steevast uitkwam op of rond de afgesproken koopprijs.

Zo is vanaf begin jaren negentig van de vorige eeuw een enorme opwaartse prijsspiraal ontstaan. Een verdubbeling van de prijs van een huis in pakweg vijf jaar was geen uitzondering. Deze taferelen kunnen we ons nu bijna niet meer voorstellen. Talloze huiseigenaars zitten in de maag met een nog onverkocht huis terwijl ze al lang in hun nieuw gekochte huis wonen. Het is nu geen uitzondering als een huis een jaar, twee jaar of zelfs nog langer te koop staat. Er is een woningmarkt ontstaan waar het lijkt of iedereen op elkaar zit te wachten. Veruit de meeste huizenbezitters met verhuisplannen kopen geen nieuw huis voordat het “oude” huis verkocht is.

Dat heeft – naast andere factoren – een ernstige verstoring veroorzaakt op de woningmarkt met als gevolg dat de doorstroming gestopt is. Inmiddels heeft er een flinke prijscorrectie plaatsgevonden, vooral in het midden- en hogere segment van de woningmarkt zijn momenteel koopjes te halen. Veel verkopers houden nog vast aan een (te) hoge vraagprijs. Het besef dat het huis minder waard geworden is, wil maar moeilijk geaccepteerd worden.

Hoe komt de markt weer op gang?

Laten we het eens anders bekijken, hoe duurder een huis is hoe sterker de prijsdaling. In een rekenvoorbeeld: als u nu een huis bezit dat voorheen € 300.000 waard was, moet u misschien accepteren dat de huidige verkoopprijs op € 250.000 uitkomt, dit lijkt een groot verlies. Echter, het is in de huidige markt mogelijk om een huis dat voorheen voor € 400.000 werd aangeboden, te kopen voor € 325.000 of zelfs voor € 300.000. Dit afhankelijk van hoe graag de verkoper wil of moet verkopen. Zo kunt u dus door het bijleggen van een relatief klein bedrag een woning uit een voorheen onbereikbare prijsklasse kopen. Aangezien de koopprijsgrens voor de Nationale Hypotheek Garantie tijdelijk is opgetrokken tot € 312.500 en u tot € 350.000 mag lenen, zullen de banken uw aankoop best willen financieren.

Er lijkt een trend gaande dat kopers de vraagprijs van hun te koop staande huis laten zakken. De prijs voor hun volgende huis zal immers ook veel lager zijn dan voorheen. Wij signaleren dat de woningmarkt voor starters – in de prijsklasse tot circa € 200.000 – inmiddels weer behoorlijk op gang komt. Het effect is dat voor bijna elke verkochte starterswoning de verkoper daarvan nu in de markt is voor een woning in de prijsklasse rond € 250.000. Voor woningen in deze prijsklasse, rond deze vraagprijs, zal het naar verwachting niet lang duren voordat het huis verkocht is en men kan doorstappen naar een (voorheen veel) duurder huis. Iedereen blij: de starter met zijn eerste huis, de koper van het huis in de prijsklasse rond € 250.000 en de verkoper van dat huis met diens nieuwe huis.

Ondanks alles is een ding zeker, de huidige crisis gaat voorbij (het herstel van de economie is al ingezet) en op termijn zullen de huizenprijzen gewoon weer stijgen. Terugkijkend in de tijd zien we dat vastgoed altijd in waarde gestegen is en dat ups en downs van alle tijden zijn.